商业金融地块将禁建商务公寓 明年1月1日起实施

去年起部分商业地块已开始禁建公寓

在四部门通知中，决定于2018年12月31日废止《关于规范居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》。原《通知》废止前，规划部门已批准建设的公寓项目（含CBD项目），其建设管理仍按照原《通知》要求执行；原《通知》废止后，禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型，对于住宅用地中不满足日照等居住条件要求的建筑物部分，其类别应根据有关设计规范严格界定。

何谓商务公寓？在2011年出台的原《通知》中规定，商业金融用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量公寓，配建比例一般不超过建筑总量的35%，商业金融用地上配建的公寓明确为“商务公寓”。

除了商务公寓，原《通知》中还明确了“居住公寓”概念，即居住用地上日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类公寓明确为“居住公寓”。

从产权年限上，商务公寓40年或50年的产权与所属商业金融地块出让使用年限相同，不受限购限贷影响；而居住公寓用地性质为居住用地，产权为70年，被纳入限购限贷。

记者注意到，在2017年济南国有土地出让中，已有部分商业金融地块挂牌文件中禁止建设公寓，但尚未在全市范围内禁止。如2017年12月两次土拍中，万科南北康片区300米超高层和中信泰富CBD330米超高层组团地块均要求不得建设公寓。

公寓产品多样，最低“一成首付”起

济南自2016年10月重启限购以来，公寓市场因为总价低、首付低、不限购的特点，吸引了很多群体纷纷选择公寓，有的客户投资用于出租，有些刚需客户用来过渡居住。

基于对未来中央商务区的预期，济南CBD内及周边有大量公寓产品正在销售。比如，万科大都会的公寓产品根据层高不同，分LOFT和微LOFT公寓两种，售价在1.6-1.8万元之间；绿地国际金融中心则推出精装平层公寓，售价在1.65-1.75万元。随着济南第一条地铁R1线临近开通，西部市场公寓楼盘也开始热销，价格多在1.1万-1.2万元左右。

诸多公寓产品入市，各企业间竞争也明显白热化。在奥体中心附近一家开发商以“一成首付”营销，一套建筑面积42平方米的公寓，均价1.5万元，总价63万元，正常首付五成，现在可以分期首付，即先付7万元，剩余的首付款在规定时间内交齐。

在楼市调控期，因为看好公寓市场的利润增长点，开发商不乏打擦边球的违规销售行为。去年，位于CBD内的中弘广场和万象城北侧高层商务公寓，因为将规划用途为办公性质的用房按“公寓”进行包装，或打着“类住宅”旗号宣传而被主管部门通报。

相关部门将出新政实施细则

在业内人士看来，商务金融地块开发比较“挑人”，考验开发企业资金和运营管理能力，写字楼库存短期内难以消化，因而开发企业能开发公寓就会开发公寓。

新政一出，市面上已有渠道机构或中介借机营销，宣称未来一个阶段内济南市面上公寓房源会不断减少。对于新政如何落地，有关部门工作人员称新政实施前会出台实施细则，保障市场平稳健康发展。

“目前调控政策多针对住宅用地和住宅市场，但是对于商业用地和公寓市场并无相关政策限制，容易成为投机炒房的转移区域。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明认为，商业金融地块禁止建设商务公寓后，有助于商业环境的建设，发挥城市产业用地效能，为释放产业产值进一步开拓空间。